Priuštivo stanovanje
Priuštivost stanovanja u Hrvatskoj: indeks cijena stambenih nekretnina, omjer cijena i dohotka, cijene novih i postojećih objekata te indeks priuštivosti po županijama.
Indeks cijena stambenih nekretnina (HPI)
Napomena: Indeks cijena stambenih nekretnina (HPI) mjeri promjene cijena stambenih nekretnina koje kupuju kućanstva. Bazna godina je 2015. (2015 = 100).
Izvor: Eurostat (prc_hpi_a, purchase = TOTAL, unit = I15_A_AVG, freq = A, geo = HR, EU27_2020 + zemlje EU); obrada cro-stat.com
Omjer cijena stanova i dohotka
Napomena: Omjer cijena i dohotka (PTIR) prikazuje odnos između indeksa cijena stambenih nekretnina i raspoloživog dohotka kućanstava. Viša vrijednost ukazuje na manju priuštivost stanovanja.
Izvor: Eurostat (tipsho60, unit = PTIR_I15, freq = A, geo = EU27_2020 + zemlje EU); obrada cro-stat.com
Indeks priuštivosti po županijama (Hrvatska)
Indeks pokazuje koliko je godišnjih neto plaća u prosjeku potrebno za kupnju stana od 50 m² u pojedinoj županiji. Veća vrijednost znači manje priuštivo stanovanje. Cijena je medijalna cijena stana po županiji (ponderirana brojem transakcija), izvor MPGI, a neto plaća je prosječna godišnja neto plaća po županiji, izvor DZS. Klizač mijenja godinu.
Izvor: MPGI (eNekretnine) cijene EUR/m² + DZS neto plaće; omjer = (EUR/m² × 50) / godišnja neto plaća; obrada cro-stat.com
Izvor: MPGI (eNekretnine) cijene EUR/m² + DZS neto plaće; omjer = (EUR/m² × 50) / godišnja neto plaća (broj godišnjih neto plaća za stan od 50 m²); obrada cro-stat.com
Cijene po tipu objekta i po regijama
Novi i postojeći objekti (Hrvatska)
Indeks cijena razdvojen na nove i na postojeće stambene objekte, kvartalno (2015 = 100).
Napomena: dvije skupine ne prate isti ritam. Cijene postojećih objekata osjetljivije su na kretanje potražnje, dok cijene novih objekata slijede i troškove gradnje, pa se u pojedinim razdobljima razilaze.
Serije za nove i postojeće objekte počinju u četvrtom tromjesečju 2007., dok ukupni indeks seže dalje unatrag. Podjela na nove i postojeće objekte dostupna je samo na nacionalnoj razini, bez razrade po regijama.
Izvor: Eurostat (prc_hpi_q); obrada cro-stat.com
Tri regije (Hrvatska)
Indeks cijena po trima makroregijama Državnog zavoda za statistiku, kvartalno (2015 = 100).
Napomena: Ostalo obuhvaća sve osim Grada Zagreba i jadranskih županija. Prikazana je razina indeksa, ne cijena u eurima po četvornom metru. Podjele na nove i postojeće objekte ovdje nema, jer izvor taj presjek ne objavljuje, pa ovo nije razrada grafa s novim i postojećim objektima, nego zaseban prikaz.
Državni zavod za statistiku od 2026. objavljuje indeks s baznom godinom 2025. (2025 = 100). Serija je ovdje prebazirana na 2015. = 100, radi usporedivosti s ostalim grafovima na stranici. Prebaziranje je omjer prema prosjeku četiriju tromjesečja 2015. i ne mijenja dinamiku serije, nego samo razinu na kojoj se čita.
Izvor: Državni zavod za statistiku, indeksi cijena stambenih objekata; obrada cro-stat.com
Doprinosi godišnjoj stopi promjene cijena
Ukupna godišnja stopa promjene cijena razložena je na doprinos novih i doprinos postojećih objekata. Doprinos je umnožak pondera pojedine skupine i njezine godišnje stope, pa se dva stupca zbrajaju u ukupnu stopu. Postojeći objekti nose gotovo tri četvrtine pondera, pa i najveći dio ukupne promjene, dok novi objekti povremeno pojačaju ili priguše rast unatoč manjem udjelu.
Stupci prikazuju doprinose u postotnim bodovima, crna linija stvarnu godišnju stopu ukupnog indeksa.
Napomena: doprinos se računa kao ponder skupine pomnožen njezinom godišnjom stopom promjene. Ponderi nisu izvedeni iz indeksa, nego su preuzeti iz Eurostatova skupa ponderā indeksa cijena stambenih nekretnina, koji ih objavljuje godišnje u promilima (zbroj je točno tisuću). Ponderi se mijenjaju: udio novih objekata pao je s 36 posto (2008.) na 12 posto (2016.), pa narastao na 28 posto (2026.).
Indeks cijena je lančani, pa zbroj dvaju doprinosa ne mora savršeno pogoditi ukupnu stopu. Provjereno na cijeloj seriji od sedamdeset tromjesečja: prosječno odstupanje iznosi 0,06 postotnih bodova, a najveće 0,39, nikada iznad 0,5. Linija ukupne stope zato je nacrtana iz stvarnog podatka, a ne kao zbroj stupaca, pa je eventualno odstupanje vidljivo, a ne skriveno.
Izvor: Eurostat (prc_hpi_q, prc_hpi_inw); obrada cro-stat.com
Opterećenje troškovima stanovanja
Udio stanovništva u kućanstvima čiji troškovi stanovanja prelaze 40 posto raspoloživog dohotka. Prekidačem birate kretanje Hrvatske i EU-a kroz vrijeme ili usporedbu zemalja.
Napomena: Pokazatelj mjeri udio stanovništva u kućanstvima čiji troškovi stanovanja prelaze 40 posto raspoloživog dohotka. Viši postotak znači više preopterećenih kućanstava. Hrvatska je među zemljama s najnižom stopom u Europi, a stopa se kroz vrijeme smanjuje.
To se može činiti proturječnim rastu cijena nekretnina, no pokazatelj mjeri tekuće troškove stanovanja postojećih kućanstava. Zbog visokog udjela vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj, gdje velik dio kućanstava živi u vlastitom stanu bez stambenoga kredita, tekući troškovi stanovanja niski su za većinu. Rast cijena prvenstveno pogađa one koji tek ulaze na tržište, kupce i najmoprimce, što ovaj pokazatelj ne obuhvaća izravno.
Izvor: Eurostat (tespm140); obrada cro-stat.com
Status stanovanja po zemljama
Raspodjela stanovništva prema statusu stanovanja, zadnja godina, poredano po udjelu vlasnika bez kredita. Zbroj četiriju kategorija čini sto posto.
Napomena: Prikaz dijeli stanovništvo prema statusu stanovanja: vlasnik bez stambenog kredita, vlasnik sa stambenim kreditom, najam po tržišnoj cijeni i najam po sniženoj cijeni ili besplatno. Visok udio vlasnika bez kredita u Hrvatskoj (više od četiri petine kućanstava) objašnjava nisku stopu prekomjernog opterećenja troškovima stanovanja s prethodnog grafa: kućanstva bez najamnine i bez rate kredita imaju niske tekuće troškove stanovanja.
Izvor: Eurostat (ilc_lvho02); obrada cro-stat.com
NapomenaMetodologija
Zašto “novi i postojeći”, a ne “novogradnja i starogradnja”
- Nazivi su preuzeti iz izvora. Državni zavod za statistiku kategorije zove “Novi stambeni objekti” i “Postojeći stambeni objekti”, a Eurostat “Purchases of newly built dwellings” i “Purchases of existing dwellings”. Nijedan izvor ne koristi riječi novogradnja i starogradnja, jer su one kolokvijalne i nisu statističke kategorije.
- Razlika nije samo u riječima. Statistika dijeli objekte prema tome kupuje li se objekt prvi put ili se preprodaje, a ne prema starosti zgrade. Novoizgrađen stan koji je već jednom prodan pa se preprodaje ulazi u skupinu postojećih objekata, iako bi ga tržište i dalje zvalo novogradnjom. Zbog toga bi kolokvijalni nazivi ovdje značili nešto drugo od onoga što podatak mjeri.
Zašto su nov i postojeći te regije dva odvojena grafa
- Podjela na nove i postojeće stambene objekte objavljuje se samo na nacionalnoj razini.
- Regionalna podjela objavljuje se samo kao tri makroregije (Grad Zagreb, Jadran, Ostalo), i to bez podjele na nove i postojeće objekte.
- Te se dvije dimenzije u javno dostupnim podacima ne mogu križati: ni Eurostat ni Državni zavod za statistiku ne objavljuju presjek tipa objekta i regije. Zato su ovo dva zasebna grafa iz dvaju izvora. Pripisivanje nacionalnog omjera novih i postojećih objekata pojedinoj regiji bilo bi izmišljanje podatka, a ne njegova obrada, pa se ovdje namjerno ne radi.
Indeks cijena i priuštivost (Eurostat)
- HPI (House Price Index): harmonizirani indeks cijena stambenih nekretnina mjeri promjene cijena svih stambenih nekretnina koje kupuju kućanstva (stanovi, kuće, nova gradnja i postojeće nekretnine), neovisno o prethodnom vlasniku ili namjeni korištenja.
- PTIR (Price to Income Ratio): omjer indeksa cijena stambenih nekretnina i indeksa nominalnog raspoloživog dohotka kućanstava. Indeks s baznom godinom 2015 = 100. Rast indeksa ukazuje na smanjenje priuštivosti stanovanja (cijene rastu brže od dohotka).
- Podaci su usporedivi među zemljama EU prema harmoniziranoj metodologiji Eurostata.
Indeks priuštivosti po županijama (MPGI, DZS)
- Definicija: indeks = (medijalna cijena stana EUR/m² × 50) / prosječna godišnja neto plaća u županiji. Prikazana vrijednost je broj godišnjih neto plaća potreban za stan od 50 m². Veća vrijednost znači manje priuštivo stanovanje. Referentna površina od 50 m² je parametar (pipeline računa i varijantu od 70 m²).
- Brojnik (cijena): MPGI, medijalna cijena stana po jedinici lokalne samouprave, agregirana na razinu županije kao prosjek ponderiran brojem transakcija. Koriste se samo jedinice s dovoljnim brojem transakcija.
- Nazivnik (plaća): DZS, prosječna mjesečna neto plaća po županiji, pretvorena u godišnju (× 12).
- Pokrivenost: 2012. do 2023. godine. Za 2024. i 2025. cijene postoje, ali županijske neto plaće u godišnjem pregledu DZS-a još nisu objavljene, pa se indeks za te godine ne prikazuje.
- Ograničenja: plaće se prema metodologiji DZS-a iskazuju prema mjestu prebivališta/boravišta zaposlenika, ne prema mjestu rada. MPGI također objavljuje vlastiti indeks priuštivosti (drukčije skaliran), koji je korišten za kontrolu reda veličine.