Priuštivo stanovanje

Stranica se automatski ažurira svako jutro u 06:00 (CET). Posljednje ažuriranje: 17.07.2026. u 16:59.

Priuštivost stanovanja mjeri odnos između cijena stambenih nekretnina i dohotka kućanstava. Prikazani su indeks cijena stambenih nekretnina (HPI) i omjer cijena i dohotka (PTIR) u usporedbi s Europskom unijom te indeks priuštivosti po županijama Republike Hrvatske.

Indeks cijena stambenih nekretnina (HPI)

Napomena: Indeks cijena stambenih nekretnina (HPI) mjeri promjene cijena stambenih nekretnina koje kupuju kućanstva. Bazna godina je 2015. (2015 = 100).
Izvor: Eurostat (prc_hpi_a, purchase = TOTAL, unit = I15_A_AVG, freq = A, geo = HR, EU27_2020 + zemlje EU)

Omjer cijena stanova i dohotka

Napomena: Omjer cijena i dohotka (PTIR) prikazuje odnos između indeksa cijena stambenih nekretnina i raspoloživog dohotka kućanstava. Viša vrijednost ukazuje na manju priuštivost stanovanja.
Izvor: Eurostat (tipsho60, unit = PTIR_I15, freq = A, geo = EU27_2020 + zemlje EU)

Indeks priuštivosti po županijama (Hrvatska)

Indeks pokazuje koliko je godišnjih neto plaća u prosjeku potrebno za kupnju stana od 50 m² u pojedinoj županiji. Veća vrijednost znači manje priuštivo stanovanje. Cijena je medijalna cijena stana po županiji (ponderirana brojem transakcija), izvor MPGI, a neto plaća je prosječna godišnja neto plaća po županiji, izvor DZS. Klizač mijenja godinu.

Izvor: MPGI (eNekretnine) cijene EUR/m² + DZS neto plaće; omjer = (EUR/m² × 50) / godišnja neto plaća
Izvor: MPGI (eNekretnine) cijene EUR/m² + DZS neto plaće; omjer = (EUR/m² × 50) / godišnja neto plaća (broj godišnjih neto plaća za stan od 50 m²)

Cijene po tipu objekta i po regijama

Novi i postojeći objekti (Hrvatska)

Indeks cijena razdvojen na nove i na postojeće stambene objekte, kvartalno (2015 = 100).

Napomena: dvije skupine ne prate isti ritam. Cijene postojećih objekata osjetljivije su na kretanje potražnje, dok cijene novih objekata slijede i troškove gradnje, pa se u pojedinim razdobljima razilaze.
Serije za nove i postojeće objekte počinju u četvrtom tromjesečju 2007., dok ukupni indeks seže dalje unatrag. Podjela na nove i postojeće objekte dostupna je samo na nacionalnoj razini, bez razrade po regijama.

Izvor: Eurostat (prc_hpi_q), obrada cro-stat.com

Tri regije (Hrvatska)

Indeks cijena po trima makroregijama Državnog zavoda za statistiku, kvartalno (2015 = 100).

Napomena: Ostalo obuhvaća sve osim Grada Zagreba i jadranskih županija. Prikazana je razina indeksa, ne cijena u eurima po četvornom metru. Podjele na nove i postojeće objekte ovdje nema, jer izvor taj presjek ne objavljuje, pa ovo nije razrada grafa lijevo, nego zaseban prikaz.
Državni zavod za statistiku od 2026. objavljuje indeks s baznom godinom 2025. (2025 = 100). Serija je ovdje prebazirana na 2015. = 100, radi usporedivosti s ostalim grafovima na stranici. Prebaziranje je omjer prema prosjeku četiriju tromjesečja 2015. i ne mijenja dinamiku serije, nego samo razinu na kojoj se čita.

Izvor: Državni zavod za statistiku, indeksi cijena stambenih objekata, obrada cro-stat.com

Doprinosi godišnjoj stopi promjene cijena

Ukupna godišnja stopa promjene cijena razložena je na doprinos novih i doprinos postojećih objekata. Doprinos je umnožak pondera pojedine skupine i njezine godišnje stope, pa se dva stupca zbrajaju u ukupnu stopu. Postojeći objekti nose gotovo tri četvrtine pondera, pa i najveći dio ukupne promjene, dok novi objekti povremeno pojačaju ili priguše rast unatoč manjem udjelu.

Stupci prikazuju doprinose u postotnim bodovima, crna linija stvarnu godišnju stopu ukupnog indeksa.

Napomena: doprinos se računa kao ponder skupine pomnožen njezinom godišnjom stopom promjene. Ponderi nisu izvedeni iz indeksa, nego su preuzeti iz Eurostatova skupa ponderā indeksa cijena stambenih nekretnina, koji ih objavljuje godišnje u promilima (zbroj je točno tisuću). Ponderi se mijenjaju: udio novih objekata pao je s 36 posto (2008.) na 12 posto (2016.), pa narastao na 28 posto (2026.).
Indeks cijena je lančani, pa zbroj dvaju doprinosa ne mora savršeno pogoditi ukupnu stopu. Provjereno na cijeloj seriji od sedamdeset tromjesečja: prosječno odstupanje iznosi 0,06 postotnih bodova, a najveće 0,39, nikada iznad 0,5. Linija ukupne stope zato je nacrtana iz stvarnog podatka, a ne kao zbroj stupaca, pa je eventualno odstupanje vidljivo, a ne skriveno.

Izvor: Eurostat (prc_hpi_q, prc_hpi_inw), obrada cro-stat.com

Zašto “novi i postojeći”, a ne “novogradnja i starogradnja”

  • Nazivi su preuzeti iz izvora. Državni zavod za statistiku kategorije zove “Novi stambeni objekti” i “Postojeći stambeni objekti”, a Eurostat “Purchases of newly built dwellings” i “Purchases of existing dwellings”. Nijedan izvor ne koristi riječi novogradnja i starogradnja, jer su one kolokvijalne i nisu statističke kategorije.
  • Razlika nije samo u riječima. Statistika dijeli objekte prema tome kupuje li se objekt prvi put ili se preprodaje, a ne prema starosti zgrade. Novoizgrađen stan koji je već jednom prodan pa se preprodaje ulazi u skupinu postojećih objekata, iako bi ga tržište i dalje zvalo novogradnjom. Zbog toga bi kolokvijalni nazivi ovdje značili nešto drugo od onoga što podatak mjeri.

Zašto su nov i postojeći te regije dva odvojena grafa

  • Podjela na nove i postojeće stambene objekte objavljuje se samo na nacionalnoj razini.
  • Regionalna podjela objavljuje se samo kao tri makroregije (Grad Zagreb, Jadran, Ostalo), i to bez podjele na nove i postojeće objekte.
  • Te se dvije dimenzije u javno dostupnim podacima ne mogu križati: ni Eurostat ni Državni zavod za statistiku ne objavljuju presjek tipa objekta i regije. Zato su ovo dva zasebna grafa iz dvaju izvora. Pripisivanje nacionalnog omjera novih i postojećih objekata pojedinoj regiji bilo bi izmišljanje podatka, a ne njegova obrada, pa se ovdje namjerno ne radi.

Indeks cijena i priuštivost (Eurostat)

  • HPI (House Price Index): harmonizirani indeks cijena stambenih nekretnina mjeri promjene cijena svih stambenih nekretnina koje kupuju kućanstva (stanovi, kuće, nova gradnja i postojeće nekretnine), neovisno o prethodnom vlasniku ili namjeni korištenja.
  • PTIR (Price to Income Ratio): omjer indeksa cijena stambenih nekretnina i indeksa nominalnog raspoloživog dohotka kućanstava. Indeks s baznom godinom 2015 = 100. Rast indeksa ukazuje na smanjenje priuštivosti stanovanja (cijene rastu brže od dohotka).
  • Podaci su usporedivi među zemljama EU prema harmoniziranoj metodologiji Eurostata.

Indeks priuštivosti po županijama (MPGI, DZS)

  • Definicija: indeks = (medijalna cijena stana EUR/m² × 50) / prosječna godišnja neto plaća u županiji. Prikazana vrijednost je broj godišnjih neto plaća potreban za stan od 50 m². Veća vrijednost znači manje priuštivo stanovanje. Referentna površina od 50 m² je parametar (pipeline računa i varijantu od 70 m²).
  • Brojnik (cijena): MPGI, medijalna cijena stana po jedinici lokalne samouprave, agregirana na razinu županije kao prosjek ponderiran brojem transakcija. Koriste se samo jedinice s dovoljnim brojem transakcija.
  • Nazivnik (plaća): DZS, prosječna mjesečna neto plaća po županiji, pretvorena u godišnju (× 12).
  • Pokrivenost: 2012. do 2023. godine. Za 2024. i 2025. cijene postoje, ali županijske neto plaće u godišnjem pregledu DZS-a još nisu objavljene, pa se indeks za te godine ne prikazuje.
  • Ograničenja: plaće se prema metodologiji DZS-a iskazuju prema mjestu rada, ne prema mjestu stanovanja. MPGI također objavljuje vlastiti indeks priuštivosti (drukčije skaliran), koji je korišten za kontrolu reda veličine.